易宪容：房产市场发展模式发生改变 赞同王石
主持人芬芬：亲爱的网民朋友大家好，欢迎观看本期访谈，我是主持人芬芬。我们这期节目是腾讯新闻频道联合杭州
钱江晚报同时为大家直播的。说到我们这个节目的名称，很有意思“强国讲坛”，以后在我们节目当中会请来政治、经济、文化以及军事界的各界人士和我们网友就一些热点、焦点话题和大家在线互动。今天我们和大家聊的话题是中国房价，这也是大家最为关注的话题之一了。说到房价，我们同事之前讨论说，有钱千万别买房，因为买了房，我们没准就成了房奴，到底要不要成房奴，以后的政策会有多大的变化，或者说我们应该是在几年以后买房等等，这一系列的问题可能也困扰着我们众多网民朋友，今天和大家邀请一位嘉宾和我们众多网友对话。他就是中国著名经济学者，中国社科院金融研究所研究员易宪容老师，欢迎易老师。
易宪容：各位网友下午好！十分高兴和大家一起讨论房地产市场问题。
主持人芬芬：易老师您好，我们说到“房奴”，现在是网上的一个热门词汇了。据您统计，中国房奴大概有多少人？有多少人真正有自己的房子，还有多少人在做房奴？
易宪容：多少人有自己的房子，目前还没有准确的数据。如果按照比例来看，就一个城市来讲，不仅仅是城市居民，还包括一些流动居民，或者是没有户口的居民。我们政府公布的一个数据，往往觉得我们住房个人持有率比较高，其实它仅仅包括一部分，还有一部分是户口的城市居民，比如北京，有户口的城镇居民占的比例估计40%都没有到。如果按照这样来计算，住房持有率应该不是太高的。
主持人芬芬：大概是一个什么样的比例？
易宪容：我没有计算过。
主持人芬芬：说到房奴这个话题，人们会问为什么房价会这么高？
易宪容：我们目前的房地产市场，投资比例、炒作比重比较高，就会出现一个结果，为什么会比重这么高？第一，我们房地产市场的投资人，利用我们政府没有把投资和消费进行区分。我买房子做投资，用个人消费的优惠利率去做投资。我向银行借钱很容易，又是优惠利率，那么投资者肯定千方百计要进入这个市场进行投资。很多人去投资、炒作，房价并不是由供求关系决定。如果我们市场真的由供求关系决定，主要是指我们买的房子是为了自己住，自己住的话数量是有限的，比如说买一套自己住，而不会买很多房子自己住，这样的话住的成本就会增高。而居民买房子做投资，你可以买一套，两套，买十套，一百套都是无止境的，主要看你投资收益率有多高。前几年政府要稳定房价，还有优惠利率，居民进入房地产借钱很便宜，只要有一点点钱，利用金融杠杆，就可以买很多房子。你买是要投资，我买也是投资，大家都买，大家觉得有钱赚。
主持人芬芬：最新出台的一项房贷新政，有关于抑制第二套房产的相关政策肯定也是一个利好消息。你怎么看这个政策对于房市的影响？
易宪容：政府早几年没有看到这个问题，最近一两年意识到了这个问题，通过有效供给是不可能的。如果房地产是一个投资市场，政府要稳定房价，投资者可以便利地从银行获得优惠利率，我们住到月球上去都不够。因为他可以买一百套，一千套。452号文件，就是针对房地产市场的基本东西，把它区分开。投资可以，消费也可以，但消费有消费的利息，消费有消费的价格，投资有投资的价格。你做投资，政府就采取市场利率。你做消费，政府鼓励你，帮助你采取优惠的利率。只要把目前的房地产市场，把投资和消费用政策的方式，特别是通过银行、信贷的方式区分开，做一个比较好的调整，那么我们的投资可能会减少，同时房地产出现的变化就很必然的。
主持人芬芬：一定程度上解决了房地产市场的症结问题，早前我们在您的博客里面看到，您说宏观调控政策调整对于房地产市场影响非常有限，因为没有解决对症下药的症结问题。您觉得除了这方面一定程度上缓解了症结问题，另外还有哪些症结？
易宪容：大家对宏观调控的理解有一些偏颇，其实都不是宏观调控。
主持人芬芬：真正意义上的宏观调控是什么？
易宪容：经济学的宏观调控，是在总论上控制，只是货币政策这些，其他都不是宏观调控。我们早几年没有把握住宏观调控这个工具的核心，所以我们出了很多行政性的措施，但肯定起不到效果。我们最近的文件，包括359文件、425文件，就是把握了核心，从信贷上调整我们新的政策。如果把这个政策落实下来，那么效果就很大了。
主持人芬芬：真正从影响房价高的因素做起。
易宪容：先把投资和消费区分开，你是投资，政府就采取市场利率，你是消费，政府就采取优惠利率。其实房地产还是有风险的。早几年为什么在房地产市场，只要买房子就挣钱，这跟我们的优惠利率有关。我们那时候采取优惠利率，是处于低利率和负利率的水平，我们一年基准利率调到了4.14%，对于我们现在6.9%的CPI来讲，我们现在还是负3个百分点的利率。我们成本是7万亿，如果提高3个百分点的利率，7万亿乘3，就是2100亿。政府要采取政策，对于投资人来讲不享受这个优惠利率，把居民成本利率上升，负利率减少。如果把这些统计过来，投资人的收益就低了。
主持人芬芬：没有太多收益，就会减少对房地产的投资。
易宪容：对。为什么现在大家都认为买房子赚钱，跟政府的政策有关系。
主持人芬芬：关系是环环相扣的，我们最新的房贷新政，一定程度上从力度、投资这一块起到了压制的作用。另外一方面，土地供应对于房价也是一个重要的影响因素。
易宪容：其实土地供应没有太大的问题。比如说香港土地紧张吧。
主持人芬芬：经济学者这样说，我们土地和房屋政策基本上是仿制香港的，这点您同意吗？
易宪容：是学一点点，要是真学香港的话就好了。
主持人芬芬：我们学到了什么？
易宪容：学香港的高房价，高地价；香港还有一个高福利分房，对于50%的民众，政府要提供给你很便宜的房子，不管是租还是买。比如说一个60平米的住房，你租来公用的，可能只要5百块钱，如果你去外面租，可能就是8千块钱，相差16倍。现在我们学来的是高房价，高地价，但之前讲的那个不学。任何一个地方的土地都紧张，香港房地产市场开发已经有了一百多年的历史，但他们的土地开发只有22%。
主持人芬芬：还有78%都没有开发。
易宪容：对，他们还可以开发5百年，甚至1千年都没有问题。地球上的土地，永远是既定的，你应该学会如何有效地利用，把效率提高。北京土地比香港宽度高百倍，我们的土地是大平面上。举一个最简单的例子，天津到北京的轻轨要通了，来回半个小时。北京跟天津之间的轻轨，密密麻麻做高楼，一层一层地连过去，数字是150公里，而只需要90公里，以这个带为中心。起码可以住5亿人口。看公共交通的发达程度，以及住房建设的容积率等等，这些都是很容易解决的问题。现在都说土地缺，用一块就没有一块，这些都是没有道理的东西。我们再延伸，从石家庄延伸下去，比如快速铁路，还可以解决很多住房问题。
主持人芬芬：但还有一个观点，不知道您是否同意，中国的土地政策和其他国家不一样，民众拥有使用权，国家统一管理。很多国家就会把土地大面积地销售给开发商，然后征收很多税，这好像已经变相成为了国家税收来源。您觉得这个合理吗？
易宪容：这个说法有点不对。土地是国家的，是公有的，这是中国特征，对于世界任何其他的国家都不同。土地是政府的，如果是一个好的政府，土地的使用效率会更高，土地为大众服务的机会会更多。政府为什么要征收税呢？地方政府通过出让土地来增加财政收入，在国外不是这样做的。在国外土地是私有的，你是开发商，要买一块地，就跟我来谈，谈的好我就卖，谈得不好我就不卖。比如泰国曼谷，我曾经住在香格里拉饭店，旁边都是矮矮的房子。
主持人芬芬：这是民众自己买的土地？
易宪容：土地是个人的，我不卖，你能怎么办，你给我多少钱我就是不卖。
主持人芬芬：不卖给国家。
易宪容：不是，不卖给建房子的人。
主持人芬芬：您觉得土地政策对于房价的影响还是有限的。
易宪容：相对有限。
主持人芬芬：谈谈房市和股市有什么相似或者不同之处。曾经有这样一个比喻，说股市就像人买烧饼，同样的市场环境、政策，说我们现在生意不好，你一块钱买我一个，我一块钱给你一个，咱们这样买着玩儿，过一会儿两块钱买一个，数量相同，但最后亏损的是拥有资产者。您觉得我们的土地和房产会不会最终也像股市的这样一个结局？
易宪容：按道理来讲不是这样的结局。股市和房市有相同的东西，如果房地产作为一个投资品的时候，股市也是一个投资市场，这两个是一样的。投资市场的价格是投资者对这个市场的预期决定的。而房市和股市也有不同，既可以投资，也可以消费。我们就看政府的政策，是发展投资者市场，还是发展消费者市场。如果发展投资者市场，就跟股市差不多的。为什么我们今年上半年的房价升得这么快，股市价格涨得这么快。
主持人芬芬：都跟宏观调控有关。
易宪容：不是，上半年房价升得很快，很多人就把房子按揭，加按揭，比如我买了一个房子，过去1百万，现在已经升到了2百万，我又到银行做按揭，给银行20万，拿出80万，然后拿这个钱买股票，可能赚一倍或者是两倍，一倍就是160万了。我可以拿赚来的钱去买房子，可以买两套。你想想看，本来那80万是从银行那里拿过来的，投资到股市。这样的话，房价高他就不在乎了，因为从股市里面又赚了钱。房子价格高一点，我也可以买下来。
主持人芬芬：我们房市的行情和股市行情还是密切相关的。
易宪容：要看现在的政策，肯定是密切相关。如果政府觉得这里面有问题，因为这样搞风险很高，股市价格推高了，房市价格推高了，泡沫就越来越大。泡沫破灭了，知道谁的责任吗？国家、银行。
主持人芬芬：现在房市的泡沫有多大了？
易宪容：各个地方的计算结果不一样。我在06年计算过，是68点多，今年还会比这个高。
主持人芬芬：最近听到过这样的消息，深圳、广州等地的房价有下跌的趋势，甚至有些人站出来说已经出现了拐点。您同意吗？
易宪容：拐点不拐点不重要。
主持人芬芬：是不是下跌就能说它是拐点呢？
易宪容：你讲这个拐点到底是什么？是不是指房价。
主持人芬芬：他们认为房价高到一个位置，然后往下滑的时候就是一个拐点。这是简单的理解。
易宪容：房地产市场的发展，我的理解跟他们不一样。假定他们说有拐点，我的理解是整个房地产市场发展模式的改变。过去是高房价，高地价，未来发展是生产中低端产品满足绝大多数居民的需要。
主持人芬芬：主要是解决最实在的问题，让大家都有房可住，这是最关键的。
易宪容：对。
主持人芬芬：12月1号建设部等9个部门出台了一个新的政策，就是廉租住房的保障办法，这一办法的推出，对于我们房地产泡沫是不是能够起到一定的抑制作用？
易宪容：还有24号文件的具体条例，24号文件的基本原则就是如何解决城市低收入民众的住房问题。按照我们现在的政策，“十一五”规划来讲要达到10%的比重。08年政府要投资19亿，实际上是杯水车薪。为什么是杯水车薪呢？以房地产一年的投入来讲，今年1到10月份，投了2.2万亿。19亿根本就起不到什么作用，只能说解决了一点点问题。
主持人芬芬：解决一小部分低收入居民的住房问题。
易宪容：对，绝大多数居民还是面临很大的问题。
主持人芬芬：解决一点点也可以，关键是能不能落实到实处。
易宪容：不能说解决一点点也可以，可以一部分解决，“十一五”规划是10%。我曾经看到过一个文件，国务院的一个部门做了研究，如果我们房地产市场5年以后还是这样，80%的居民没有能力进入房地产市场购房。这些人怎么办，他们也想住房好。所以这个文件只是政府政策的一小部分，比如64号文件，如何通过城市规划的方式调整我们房地产市场的产品结构，以中低端产品为主。还有通过39号文件，如何调整土地规划和土地出让金的交易等等，452号文件，就是如何建立第二套住房的条件。还有我们温家宝总理的讲话、十七大报告，都说明一个问题，就是房地产市场要从根本上改变目前的高房价。
主持人芬芬：很多别墅里面住的都是“乞丐”。一说到房价的宏观调控调整，也有网友喻作“八蕉扇”，越扇越火。刚才说房价只是从大的方向调整一小部分，一点点人的住房问题的解决，绝大多数人没有房子可住。还有一个途径就是租房。您有没有算过一笔帐，到底租房合适，还是买房合适，宁可这一辈子当房奴，还是这辈子不要房子，有房可租就行了。早期也有媒体做了这样一个比较，美国来说，他们租房更核算，我们国内是这样吗？
易宪容：其实租房、买房没有一个具体的限定，还是需要根据每个人的情况来说。中国租房市场为什么不发达呢，关键是我们租房的法律规定不完善。比如在房子里面住了半年，房东把你赶出去，在国外没有这样的事情。大家为什么一定要买房呢，跟人口结构有关，独生子女比较多，先拿来父母的钱用，然后一点点地还。
主持人芬芬：大家都认为我们也需要一栋属于自己的房子。
易宪容：网友需要把这个想清楚，买房子的时候，第一把自己的经济条件、未来发展考虑清楚，同时还要考虑市场的变化风险，比如利率风险，如果你用父母亲的钱。
主持人芬芬：这个风险太大了，如果人民币继续升值，房价继续涨的话，这不意味着将来就贬值了，这样值吗？
易宪容：如果自己住的话还可以，但如果做投资的话风险就很高了，当然这是买高价的产品，这样的问题就比较多了。所以需要网友把买房、租房做一个全面的考虑，把各种风险考虑进去。
主持人芬芬：还是应该按照实际情况考虑租房合算，还是买房合算。另外我们也看到网上有这样的言论，万科老总王石说，建议众多网友三四年以后再买房子，您觉得三四年以后我们的房市会不会该平稳下来了，或者说泡沫也该破裂了，拐点也该拐完了。
易宪容：王石讲的也是很好的，他看到了整个政府对于房地产市场的期待，房地产市场未来肯定不是高房价，高地价，应该是绝大多数民众都有能力购买的住房。这个市场变化，不是马上，一时一刻改变的，需要一个过程。这个过程的变化，房价的调整，以及经济发展，民众收入水平提高了，房子也好了，未来的政策比较稳定，会有一个好的时机。我还是比较赞同王石的说法。
主持人芬芬：2008年北京奥运会即将召开，很多人认为2008年买房子不合理，因为房价会猛涨，2008年之后会下跌。您对于近期的房价有怎样的预期？
易宪容：奥运会对房价影响不大，要影响早就影响了。这个影响仅仅对北京影响大一些，其他地方比较小一点。奥运会对北京来说是比较大的项目和工程，但跟整个GDP相比还是很小的，奥运会投入也就是三千多亿，我们一年的GDP比这个多得多，可能它还不到GDP的5%。
主持人芬芬：我们这期节目是和杭州钱江晚报联合主办的一次直播访谈，很多杭州朋友也关注我们这期访谈，不知道易老师对于杭州的房价是否有所关注，因为杭州今年的房价涨的也比较快，大家都说不要去杭州买房子了。
易宪容：杭州03、04年涨的比较快，近期稍微慢了一点点。杭州一些小企业相当发达，如果他们都跑去杭州购房的话，对于推高房价是比较容易的。杭州是一个相当经济有实力的地方。
主持人芬芬：所以房价高也是正常的。我们今天的访谈就先到这里，房产这个话题非常大，网友们要是关注的话，可以多多关注易老师的博客，易老师也会时常更新博客里面的内容，谢谢您的到来，也感谢网友的参与，同时感谢杭州钱江晚报的大力支持。谢谢。
易宪容：谢谢主持人，谢谢大家。
易宪容：各位网友下午好！十分高兴和大家一起讨论房地产市场问题。
主持人芬芬：易老师您好，我们说到“房奴”，现在是网上的一个热门词汇了。据您统计，中国房奴大概有多少人？有多少人真正有自己的房子，还有多少人在做房奴？
易宪容：多少人有自己的房子，目前还没有准确的数据。如果按照比例来看，就一个城市来讲，不仅仅是城市居民，还包括一些流动居民，或者是没有户口的居民。我们政府公布的一个数据，往往觉得我们住房个人持有率比较高，其实它仅仅包括一部分，还有一部分是户口的城市居民，比如北京
主持人芬芬：大概是一个什么样的比例？
易宪容：我没有计算过。
主持人芬芬：说到房奴这个话题，人们会问为什么房价会这么高？
易宪容：我们目前的房地产市场，投资比例、炒作比重比较高，就会出现一个结果，为什么会比重这么高？第一，我们房地产市场的投资人，利用我们政府没有把投资和消费进行区分。我买房子做投资，用个人消费的优惠利率去做投资。我向银行借钱很容易，又是优惠利率，那么投资者肯定千方百计要进入这个市场进行投资。很多人去投资、炒作，房价并不是由供求关系决定。如果我们市场真的由供求关系决定，主要是指我们买的房子是为了自己住，自己住的话数量是有限的，比如说买一套自己住，而不会买很多房子自己住，这样的话住的成本就会增高。而居民买房子做投资，你可以买一套，两套，买十套，一百套都是无止境的，主要看你投资收益率有多高。前几年政府要稳定房价，还有优惠利率，居民进入房地产借钱很便宜，只要有一点点钱，利用金融杠杆，就可以买很多房子。你买是要投资，我买也是投资，大家都买，大家觉得有钱赚。
主持人芬芬：最新出台的一项房贷新政，有关于抑制第二套房产的相关政策肯定也是一个利好消息。你怎么看这个政策对于房市的影响？
易宪容：政府早几年没有看到这个问题，最近一两年意识到了这个问题，通过有效供给是不可能的。如果房地产是一个投资市场，政府要稳定房价，投资者可以便利地从银行获得优惠利率，我们住到月球上去都不够。因为他可以买一百套，一千套。452号文件，就是针对房地产市场的基本东西，把它区分开。投资可以，消费也可以，但消费有消费的利息，消费有消费的价格，投资有投资的价格。你做投资，政府就采取市场利率。你做消费，政府鼓励你，帮助你采取优惠的利率。只要把目前的房地产市场，把投资和消费用政策的方式，特别是通过银行、信贷的方式区分开，做一个比较好的调整，那么我们的投资可能会减少，同时房地产出现的变化就很必然的。
主持人芬芬：一定程度上解决了房地产市场的症结问题，早前我们在您的博客里面看到，您说宏观调控政策调整对于房地产市场影响非常有限，因为没有解决对症下药的症结问题。您觉得除了这方面一定程度上缓解了症结问题，另外还有哪些症结？
易宪容：大家对宏观调控的理解有一些偏颇，其实都不是宏观调控。
主持人芬芬：真正意义上的宏观调控是什么？
易宪容：经济学的宏观调控，是在总论上控制，只是货币政策这些，其他都不是宏观调控。我们早几年没有把握住宏观调控这个工具的核心，所以我们出了很多行政性的措施，但肯定起不到效果。我们最近的文件，包括359文件、425文件，就是把握了核心，从信贷上调整我们新的政策。如果把这个政策落实下来，那么效果就很大了。
主持人芬芬：真正从影响房价高的因素做起。
易宪容：先把投资和消费区分开，你是投资，政府就采取市场利率，你是消费，政府就采取优惠利率。其实房地产还是有风险的。早几年为什么在房地产市场，只要买房子就挣钱，这跟我们的优惠利率有关。我们那时候采取优惠利率，是处于低利率和负利率的水平，我们一年基准利率调到了4.14%，对于我们现在6.9%的CPI来讲，我们现在还是负3个百分点的利率。我们成本是7万亿，如果提高3个百分点的利率，7万亿乘3，就是2100亿。政府要采取政策，对于投资人来讲不享受这个优惠利率，把居民成本利率上升，负利率减少。如果把这些统计过来，投资人的收益就低了。
主持人芬芬：没有太多收益，就会减少对房地产的投资。
易宪容：对。为什么现在大家都认为买房子赚钱，跟政府的政策有关系。
主持人芬芬：关系是环环相扣的，我们最新的房贷新政，一定程度上从力度、投资这一块起到了压制的作用。另外一方面，土地供应对于房价也是一个重要的影响因素。
易宪容：其实土地供应没有太大的问题。比如说香港
主持人芬芬：经济学者这样说，我们土地和房屋政策基本上是仿制香港的，这点您同意吗？
易宪容：是学一点点，要是真学香港的话就好了。
主持人芬芬：我们学到了什么？
易宪容：学香港的高房价，高地价；香港还有一个高福利分房，对于50%的民众，政府要提供给你很便宜的房子，不管是租还是买。比如说一个60平米的住房，你租来公用的，可能只要5百块钱，如果你去外面租，可能就是8千块钱，相差16倍。现在我们学来的是高房价，高地价，但之前讲的那个不学。任何一个地方的土地都紧张，香港房地产市场开发已经有了一百多年的历史，但他们的土地开发只有22%。
主持人芬芬：还有78%都没有开发。
易宪容：对，他们还可以开发5百年，甚至1千年都没有问题。地球上的土地，永远是既定的，你应该学会如何有效地利用，把效率提高。北京土地比香港宽度高百倍，我们的土地是大平面上。举一个最简单的例子，天津
主持人芬芬：但还有一个观点，不知道您是否同意，中国的土地政策和其他国家不一样，民众拥有使用权，国家统一管理。很多国家就会把土地大面积地销售给开发商，然后征收很多税，这好像已经变相成为了国家税收来源。您觉得这个合理吗？
易宪容：这个说法有点不对。土地是国家的，是公有的，这是中国特征，对于世界任何其他的国家都不同。土地是政府的，如果是一个好的政府，土地的使用效率会更高，土地为大众服务的机会会更多。政府为什么要征收税呢？地方政府通过出让土地来增加财政收入，在国外不是这样做的。在国外土地是私有的，你是开发商，要买一块地，就跟我来谈，谈的好我就卖，谈得不好我就不卖。比如泰国曼谷，我曾经住在香格里拉饭店，旁边都是矮矮的房子。
主持人芬芬：这是民众自己买的土地？
易宪容：土地是个人的，我不卖，你能怎么办，你给我多少钱我就是不卖。
主持人芬芬：不卖给国家。
易宪容：不是，不卖给建房子的人。
主持人芬芬：您觉得土地政策对于房价的影响还是有限的。
易宪容：相对有限。
主持人芬芬：谈谈房市和股市有什么相似或者不同之处。曾经有这样一个比喻，说股市就像人买烧饼，同样的市场环境、政策，说我们现在生意不好，你一块钱买我一个，我一块钱给你一个，咱们这样买着玩儿，过一会儿两块钱买一个，数量相同，但最后亏损的是拥有资产者。您觉得我们的土地和房产会不会最终也像股市的这样一个结局？
易宪容：按道理来讲不是这样的结局。股市和房市有相同的东西，如果房地产作为一个投资品的时候，股市也是一个投资市场，这两个是一样的。投资市场的价格是投资者对这个市场的预期决定的。而房市和股市也有不同，既可以投资，也可以消费。我们就看政府的政策，是发展投资者市场，还是发展消费者市场。如果发展投资者市场，就跟股市差不多的。为什么我们今年上半年的房价升得这么快，股市价格涨得这么快。
主持人芬芬：都跟宏观调控有关。
易宪容：不是，上半年房价升得很快，很多人就把房子按揭，加按揭，比如我买了一个房子，过去1百万，现在已经升到了2百万，我又到银行做按揭，给银行20万，拿出80万，然后拿这个钱买股票，可能赚一倍或者是两倍，一倍就是160万了。我可以拿赚来的钱去买房子，可以买两套。你想想看，本来那80万是从银行那里拿过来的，投资到股市。这样的话，房价高他就不在乎了，因为从股市里面又赚了钱。房子价格高一点，我也可以买下来。
主持人芬芬：我们房市的行情和股市行情还是密切相关的。
易宪容：要看现在的政策，肯定是密切相关。如果政府觉得这里面有问题，因为这样搞风险很高，股市价格推高了，房市价格推高了，泡沫就越来越大。泡沫破灭了，知道谁的责任吗？国家、银行。
主持人芬芬：现在房市的泡沫有多大了？
易宪容：各个地方的计算结果不一样。我在06年计算过，是68点多，今年还会比这个高。
主持人芬芬：最近听到过这样的消息，深圳
易宪容：拐点不拐点不重要。
主持人芬芬：是不是下跌就能说它是拐点呢？
易宪容：你讲这个拐点到底是什么？是不是指房价。
主持人芬芬：他们认为房价高到一个位置，然后往下滑的时候就是一个拐点。这是简单的理解。
易宪容：房地产市场的发展，我的理解跟他们不一样。假定他们说有拐点，我的理解是整个房地产市场发展模式的改变。过去是高房价，高地价，未来发展是生产中低端产品满足绝大多数居民的需要。
主持人芬芬：主要是解决最实在的问题，让大家都有房可住，这是最关键的。
易宪容：对。
主持人芬芬：12月1号建设部等9个部门出台了一个新的政策，就是廉租住房的保障办法，这一办法的推出，对于我们房地产泡沫是不是能够起到一定的抑制作用？
易宪容：还有24号文件的具体条例，24号文件的基本原则就是如何解决城市低收入民众的住房问题。按照我们现在的政策，“十一五”规划来讲要达到10%的比重。08年政府要投资19亿，实际上是杯水车薪。为什么是杯水车薪呢？以房地产一年的投入来讲，今年1到10月份，投了2.2万亿。19亿根本就起不到什么作用，只能说解决了一点点问题。
主持人芬芬：解决一小部分低收入居民的住房问题。
易宪容：对，绝大多数居民还是面临很大的问题。
主持人芬芬：解决一点点也可以，关键是能不能落实到实处。
易宪容：不能说解决一点点也可以，可以一部分解决，“十一五”规划是10%。我曾经看到过一个文件，国务院的一个部门做了研究，如果我们房地产市场5年以后还是这样，80%的居民没有能力进入房地产市场购房。这些人怎么办，他们也想住房好。所以这个文件只是政府政策的一小部分，比如64号文件，如何通过城市规划的方式调整我们房地产市场的产品结构，以中低端产品为主。还有通过39号文件，如何调整土地规划和土地出让金的交易等等，452号文件，就是如何建立第二套住房的条件。还有我们温家宝总理的讲话、十七大报告，都说明一个问题，就是房地产市场要从根本上改变目前的高房价。
主持人芬芬：很多别墅里面住的都是“乞丐”。一说到房价的宏观调控调整，也有网友喻作“八蕉扇”，越扇越火。刚才说房价只是从大的方向调整一小部分，一点点人的住房问题的解决，绝大多数人没有房子可住。还有一个途径就是租房。您有没有算过一笔帐，到底租房合适，还是买房合适，宁可这一辈子当房奴，还是这辈子不要房子，有房可租就行了。早期也有媒体做了这样一个比较，美国来说，他们租房更核算，我们国内是这样吗？
易宪容：其实租房、买房没有一个具体的限定，还是需要根据每个人的情况来说。中国租房市场为什么不发达呢，关键是我们租房的法律规定不完善。比如在房子里面住了半年，房东把你赶出去，在国外没有这样的事情。大家为什么一定要买房呢，跟人口结构有关，独生子女比较多，先拿来父母的钱用，然后一点点地还。
主持人芬芬：大家都认为我们也需要一栋属于自己的房子。
易宪容：网友需要把这个想清楚，买房子的时候，第一把自己的经济条件、未来发展考虑清楚，同时还要考虑市场的变化风险，比如利率风险，如果你用父母亲的钱。
主持人芬芬：这个风险太大了，如果人民币继续升值，房价继续涨的话，这不意味着将来就贬值了，这样值吗？
易宪容：如果自己住的话还可以，但如果做投资的话风险就很高了，当然这是买高价的产品，这样的问题就比较多了。所以需要网友把买房、租房做一个全面的考虑，把各种风险考虑进去。
主持人芬芬：还是应该按照实际情况考虑租房合算，还是买房合算。另外我们也看到网上有这样的言论，万科老总王石说，建议众多网友三四年以后再买房子，您觉得三四年以后我们的房市会不会该平稳下来了，或者说泡沫也该破裂了，拐点也该拐完了。
易宪容：王石讲的也是很好的，他看到了整个政府对于房地产市场的期待，房地产市场未来肯定不是高房价，高地价，应该是绝大多数民众都有能力购买的住房。这个市场变化，不是马上，一时一刻改变的，需要一个过程。这个过程的变化，房价的调整，以及经济发展，民众收入水平提高了，房子也好了，未来的政策比较稳定，会有一个好的时机。我还是比较赞同王石的说法。
主持人芬芬：2008年北京奥运会即将召开，很多人认为2008年买房子不合理，因为房价会猛涨，2008年之后会下跌。您对于近期的房价有怎样的预期？
易宪容：奥运会对房价影响不大，要影响早就影响了。这个影响仅仅对北京影响大一些，其他地方比较小一点。奥运会对北京来说是比较大的项目和工程，但跟整个GDP相比还是很小的，奥运会投入也就是三千多亿，我们一年的GDP比这个多得多，可能它还不到GDP的5%。
主持人芬芬：我们这期节目是和杭州钱江晚报联合主办的一次直播访谈，很多杭州朋友也关注我们这期访谈，不知道易老师对于杭州的房价是否有所关注，因为杭州今年的房价涨的也比较快，大家都说不要去杭州买房子了。
易宪容：杭州03、04年涨的比较快，近期稍微慢了一点点。杭州一些小企业相当发达，如果他们都跑去杭州购房的话，对于推高房价是比较容易的。杭州是一个相当经济有实力的地方。
主持人芬芬：所以房价高也是正常的。我们今天的访谈就先到这里，房产这个话题非常大，网友们要是关注的话，可以多多关注易老师的博客，易老师也会时常更新博客里面的内容，谢谢您的到来，也感谢网友的参与，同时感谢杭州钱江晚报的大力支持。谢谢。
易宪容：谢谢主持人，谢谢大家。
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